Introducción:

El cambio de uso de local a vivienda se ha convertido en una tendencia cada vez más popular en muchas áreas urbanas debido a diversos factores. Uno de los principales impulsores de esta transformación es la escasez de viviendas disponibles en muchos lugares, lo que ha llevado a una creciente demanda de soluciones habitacionales alternativas.

En muchas ciudades, especialmente en áreas urbanas densamente pobladas, la falta de espacios residenciales se ha convertido en un desafío significativo. Ante esta situación, la conversión de locales comerciales en viviendas se ha convertido en una opción atractiva para aprovechar espacios subutilizados. Los locales en planta baja que no están siendo utilizados para actividades comerciales se convierten en una oportunidad para crear nuevas unidades de vivienda, especialmente en zonas donde el acceso a la vivienda es limitado.

La transformación de áreas urbanas también juega un papel importante en esta tendencia. En muchas ciudades, se están realizando proyectos de revitalización y regeneración urbana para transformar zonas degradadas o subutilizadas en espacios más vibrantes y habitables. En este contexto, la conversión de locales comerciales en viviendas puede contribuir a la reactivación de estas áreas, agregando nuevas opciones de vivienda y generando un mayor flujo de residentes en el entorno urbano.

Además, el cambio de uso de local a vivienda ofrece una serie de ventajas tanto para los propietarios de los locales como para las personas que buscan vivienda. Para los propietarios, la conversión puede representar una alternativa rentable si el local no está generando suficientes ingresos como negocio. Por otro lado, para aquellos que buscan vivienda, la conversión de locales comerciales puede ofrecer unidades residenciales únicas y con características arquitectónicas interesantes, como techos altos, grandes ventanales y diseños flexibles.

Beneficios y desafíos de convertir un local en vivienda:

La conversión de un local en vivienda puede ofrecer una serie de beneficios, pero también presenta desafíos a tener en cuenta.

Entre los beneficios más destacados se encuentra la posibilidad de aprovechar espacios subutilizados y darles un nuevo propósito. Los locales comerciales, especialmente en zonas urbanas, a menudo se encuentran en ubicaciones privilegiadas y cuentan con características arquitectónicas interesantes, como techos altos y grandes ventanales. Estos elementos pueden brindar un ambiente único y atractivo para la vida residencial. Además, la conversión de un local en vivienda puede resultar más rentable y accesible en comparación con la construcción de una nueva vivienda desde cero.

La conversión de locales comerciales también puede contribuir a la revitalización de áreas urbanas. Al habilitar más viviendas en zonas urbanas densas, se puede aumentar la actividad y el flujo de residentes, lo que a su vez puede impulsar el comercio local y la dinámica de la comunidad. Asimismo, esta transformación puede mejorar la estética y la calidad de vida en áreas que antes podrían haber estado desatendidas o subutilizadas.

No obstante, convertir un local en vivienda también conlleva desafíos que deben ser considerados. Uno de los principales desafíos es asegurarse de que la estructura cumpla con los requisitos de construcción y habitabilidad adecuados para una vivienda. Es posible que se necesiten modificaciones significativas, como la instalación de sistemas de plomería, electricidad y calefacción adecuados, así como la adaptación a las normas de seguridad y accesibilidad.

Además, es importante considerar los aspectos legales y normativos involucrados en la conversión de un local en vivienda. Dependiendo de la ubicación y las regulaciones locales, puede ser necesario obtener permisos y licencias específicas, así como cumplir con requisitos de zonificación y uso de suelo.

Nuestra intención con este artículo no es otra que proporcionar una pequeña guía de los aspectos más importantes a tener en cuenta para realizar de la mejor manera posible ese cambio de uso que te estás planteando hacer.

Investigación inicial:

Realizar una investigación exhaustiva antes de iniciar el cambio de uso de local a vivienda es de suma importancia y puede marcar la diferencia entre el éxito y los problemas futuros. Esta investigación previa es esencial para comprender y evaluar todos los aspectos relevantes del proceso de conversión, garantizando una transición suave y exitosa.

En primer lugar, es fundamental investigar y comprender las regulaciones y requisitos legales asociados con la conversión de un local en vivienda. Cada jurisdicción puede tener normativas específicas sobre zonificación, uso de suelo, permisos y licencias necesarios. Conocer y cumplir con estas regulaciones es esencial para evitar problemas legales y sanciones en el futuro.

Además, es crucial investigar la viabilidad técnica de la conversión. Esto implica evaluar la estructura existente y determinar si cumple con los estándares de construcción y habitabilidad requeridos para una vivienda. Se deben considerar aspectos como la electricidad, la plomería, la ventilación, la calefacción y otros servicios necesarios para asegurar la comodidad y seguridad en la vivienda.

La investigación también debe incluir una evaluación financiera exhaustiva. Esto implica analizar los costos involucrados en la conversión, incluyendo los trabajos de adaptación, permisos y licencias, así como cualquier inversión adicional necesaria para hacer que la vivienda sea funcional y atractiva. Además, es importante considerar el valor de reventa o alquiler que podría tener la propiedad resultante y si la inversión es económicamente viable.

Adicionalmente, se recomienda investigar el entorno y las necesidades de la comunidad local. Comprender el mercado de viviendas en el área, la demanda existente y las preferencias de los posibles inquilinos o compradores puede ayudar a determinar la viabilidad y el potencial éxito de la conversión.

Las regulaciones y normativas locales, municipales y estatales relacionadas con el cambio de uso de local a vivienda varían significativamente según la jurisdicción. Estas regulaciones son fundamentales para garantizar la seguridad, habitabilidad y cumplimiento de los estándares legales en la conversión de un local comercial en una vivienda residencial.

A nivel local, es común que los municipios tengan regulaciones específicas sobre zonificación y uso de suelo. Estas regulaciones definen qué tipo de actividades comerciales o residenciales están permitidas en determinadas áreas. Antes de iniciar la conversión de un local en vivienda, es necesario investigar y comprender si el uso residencial está permitido en la ubicación específica y si se requieren permisos o cambios en la zonificación.

Además de la zonificación, los municipios pueden tener normativas que dictan los requisitos de construcción y habitabilidad para las viviendas. Estas normativas pueden abarcar aspectos como la estructura, la electricidad, la plomería, la ventilación, la seguridad contra incendios y la accesibilidad. Es importante investigar y asegurarse de que la conversión cumpla con todas las normativas locales en cuanto a la calidad y la seguridad habitacional.

A nivel autonómico, algunas comunidades tienen su propia ley de habitabilidad. Además de cumplir con el Código Técnico de la Edificación, será obligatorio para poder obtener la cédula de habitabilidad, cumplir esta normativa que ofrece una garantía de que el local que vamos a convertir a vivienda cumple con los requisitos mínimos que cada comunidad considera habitable.

A nivel estatal, las regulaciones pueden variar en función de la legislación específica de cada país o estado. Algunos estados tienen requisitos más estrictos en términos de inspecciones, permisos y licencias para la conversión de locales en viviendas. Es fundamental investigar y familiarizarse con las regulaciones estatales aplicables para asegurarse de cumplir con todos los requisitos legales.

Es importante destacar que las regulaciones y normativas pueden cambiar con el tiempo, por lo que es necesario mantenerse actualizado sobre los cambios en las leyes y regulaciones locales, municipales y estatales relevantes. Trabajar en estrecha colaboración con las autoridades locales y buscar asesoramiento profesional puede ser beneficioso para garantizar el cumplimiento de todas las regulaciones.

En el caso de cambio de uso de local a vivienda en Navarra, por ejemplo, necesitaremos:

  • Código Técnico de la Edificación (Normativa Estatal)
  • Ley de habitabilidad de Gobierno de Navarra (Normativa autonómica)
  • Planeamiento Urbanístico Municipal
  • Ordenanza Municipal

En el caso de cambio de uso de local a vivienda en Alicante, necesitaremos cumplir:

Evaluación de viabilidad:

Al evaluar la viabilidad del cambio de uso de local a vivienda, es importante considerar varios factores, como la ubicación, la infraestructura, la zonificación y las restricciones legales. Aquí hay algunos pasos clave para realizar una evaluación exhaustiva:

  1. Investigación de la ubicación: Analiza la ubicación del local en relación con la demanda y el mercado de viviendas en la zona. Considera factores como la accesibilidad, la proximidad a servicios públicos, transporte, escuelas, comercios y otras comodidades que puedan influir en el atractivo de la vivienda.
  2. Evaluación de la infraestructura: Examina la infraestructura existente en el local, incluyendo la electricidad, la plomería, el sistema de calefacción y ventilación, y la capacidad de soportar las necesidades habitacionales. Asegúrate de que la infraestructura sea adecuada para convertir el local en una vivienda cómoda y segura.
  3. Análisis de la zonificación: Verifica las regulaciones de zonificación y uso de suelo en la localidad para determinar si el cambio de uso de local a vivienda está permitido en la ubicación específica. Comprueba si hay restricciones o requisitos adicionales para realizar la conversión y asegúrate de cumplir con todas las regulaciones correspondientes.
  4. Revisión de restricciones legales: Investiga cualquier restricción legal o normativa que pueda afectar la conversión, como requisitos de construcción, permisos y licencias necesarios. Asegúrate de cumplir con todas las normativas locales, municipales y estatales relacionadas con la seguridad, habitabilidad y calidad de la vivienda.
  5. Evaluación financiera: Realiza un análisis financiero para determinar la viabilidad económica del proyecto. Considera los costos de la conversión, incluyendo las modificaciones necesarias, los permisos y licencias, así como cualquier inversión adicional requerida. Evalúa el valor de reventa o alquiler estimado de la propiedad resultante y compáralo con los costos involucrados para evaluar la rentabilidad.
  6. Consulta con profesionales: Siempre es recomendable buscar asesoramiento de profesionales, como arquitectos, ingenieros, abogados o asesores inmobiliarios, para evaluar aspectos técnicos, legales y financieros específicos del proyecto y asegurarte de tomar decisiones fundamentadas.

Evaluar la viabilidad del cambio de uso de local a vivienda requiere un análisis exhaustivo de múltiples factores. Al considerar la ubicación, la infraestructura, la zonificación y las restricciones legales, puedes tomar decisiones informadas y minimizar los riesgos asociados con la conversión.

Consultar a un arquitecto o arquitecta es de vital importancia al evaluar la estructura de un local y su idoneidad para convertirlo en vivienda. Llevamos tiempo trabajando en este campo y podemos ayudarte a agilizar ciertos trámites incluso a no equivocarte haciendo una mala inversión.

Por nuestra formación tenemos conocimientos especializados en diseño y construcción, lo que nos permite evaluar la viabilidad técnica de la conversión. Nuestra experiencia nos permite analizar la estructura existente, identificar posibles desafíos y proponer soluciones adecuadas. Además, podemos evaluar la calidad de los materiales de construcción, determinar si es necesario realizar modificaciones estructurales y asegurarse de que se cumplan los estándares de seguridad y habitabilidad requeridos. Consultarnos a nosotroas o a otro técnico, te ofrecerá una perspectiva profesional y ayudará a garantizar que la conversión se realice de manera eficiente, segura y cumpliendo con los requisitos técnicos y legales necesarios.

Permisos y licencias:

Para llevar a cabo el cambio de uso de local a vivienda, es fundamental obtener los permisos y licencias necesarios.

Entre los documentos legales requeridos se encuentran las licencias de obra, que autorizan la realización de los trabajos de adaptación y remodelación del local. Estas licencias son emitidas por las autoridades municipales y aseguran que la construcción cumpla con las normativas y reglamentos establecidos.

Asimismo, se debe obtener el certificado de habitabilidad, que verifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y calidad de vida. Este certificado suele ser emitido por los organismos competentes en cada jurisdicción y es necesario para garantizar la legalidad y habitabilidad de la vivienda. Además, es posible que se requieran cambios en el registro catastral para reflejar el cambio de uso de la propiedad de comercial a residencial.

Por último, es importante actualizar la escritura notarial para reflejar el nuevo uso y garantizar que la propiedad esté correctamente registrada y documentada. Obtener todos estos permisos y licencias es esencial para asegurar que la conversión se realice dentro del marco legal y cumpla con los estándares requeridos en materia de habitabilidad y seguridad.

No seguir los procesos legales adecuados y continuar la conversión sin haber obtenido los permisos necesarios puede suponer problemas legales en el futuro. Merece la pena, tanto por la calidad de la futura vivienda como de la revalorización del inmueble en sí, realizar los trámites pertinentes para no tener sorpresas indeseadas.

Diseño y planificación:

La planificación del diseño interior es otra cuestión que recomendamos trabajar con profesionales. La distribución del espacio para convertir un local en una vivienda que sea funcional y confortable no es tan sencillo como parece. Existen básicos del diseño espacial que te pueden orientar pero conviene comprender muy bien tus propias necesidades.

Para ello haremos una reunión contigo, hablaremos de cómo es tu día a día, de a qué espacio del hogar le dedicas más tiempo, de donde te gusta estar y de cómo te gusta utilizar cada espacio de la vivienda. Con ese esquema, o programa espacial, se trata de encajar el puzle de habitabilidad en el contexto arquitectónico que nos encontremos: limitaciones de la estructura, dónde está la ventilación o cómo la vamos a resolver, cómo introduciremos la mayor cantidad de luz posible, cuánto aislamiento vamos a aportar para que la vivienda sea confortable y de bajo consumo y cómo vamos a integrar un sinfín de necesidades más, todo, cuadrando el círculo con la ley de habitabilidad; el cumplimiento que sí o sí nos llevará a revalorizar el inmueble y nos ofrecerá la verdadera garantía de que nuestra vivienda es de calidad. Cómo planificar el diseño interior y la distribución del espacio para convertir el local en una vivienda funcional y cómoda.))

En siguientes reuniones iremos hablando de las tendencias actuales en diseño de interiores para viviendas pequeñas (que por lo general suelen ser las que nos encontramos) y cómo sacarle el máximo partido para que, aun siendo pequeñita, no nos falte de nada.

Trabajaremos sobre un proyecto básico, cuando este se valide lo llevaremos a proyecto de ejecución y con él, tras visarlo en el colegio de arquitectos en el que estamos colegiadas (tanto en el Colegio de arquitectos de Navarra como en el Colegio de Arquitectos de Alicante) solicitemos la licencia de obra necesaria para poder ejecutar.

Presupuesto y financiamiento:

Establecer un presupuesto realista es fundamental al planificar el cambio de uso de un local comercial a vivienda. Para ayudarte en este proceso, aquí te presento algunos consejos que debes tener en cuenta al calcular los costes de construcción, materiales, licencias y honorarios profesionales.

  1. Una vez tengas el local al que no afecta ninguna norma o prohibición urbanística, combiene detenidamente realizar una evaluación del estado actual del local: Antes incluso que adquirirlo y antes de establecer un presupuesto, es necesario evaluar las condiciones actuales del local. Esto implica identificar posibles problemas estructurales, sistemas eléctricos y de plomería obsoletos, y cualquier otra renovación o reparación necesaria. Nosotras como arquitectas podemos ayudarte y realizar una inspección detallada y ofrecerte una estimación más certera de los costes involucrados en el proceso. Este servicio lo ofrecemos como consultoría puntual o como acompañamiento para la redacción del proyecto completo.
  2. Costes de construcción y materiales: Una vez que se hayan identificado los aspectos que necesitan mejoras o cambios, con el proyecto en la mano (al menos con un proyecto básico con el que obtener unos «números gordos») es importante solicitar presupuestos a contratistas y proveedores de materiales. Obtener múltiples ofertas te permitirá comparar precios y seleccionar la opción más adecuada para tu presupuesto. Aquí es importante decidir si contratarás una constructora (por lo general entre Gastos Generales y Beneficio Industrial suman un 15% del Proyecto de Ejecución Material), si contarás con alguna empresa multigremios o si te lanzas tu con dicha gestión. No solemos recomendar esta opción pues aunque creas que te vas a ahorrar ese 15%, si lo haces por tu cuenta, la obra seguramente se dilate en el tiempo y eso se traduzca en pérdida de dinero.
  3. Licencias y permisos: El cambio de uso de un local comercial a vivienda generalmente requiere obtener licencias y permisos adicionales. Estos pueden incluir permisos de construcción, inspecciones de seguridad, aprobaciones de planificación y licencias de ocupación. Nosotras nos encargamos de realizar las consultas necesarias con las autoridades locales para conocer los requisitos específicos y asegurarnos de incluir los costes asociados en el presupuesto.
  4. Honorarios profesionales: Para la obtención de la cédula de habitabilidad, es decir, para realizar una conversión de manera legal, vas a necesitar los servicios de arquitectura. Considera los honorarios profesionales de estos expertos al calcular tu presupuesto, ya que nuestra experiencia y conocimientos son fundamentales para garantizar un buen resultado. Aquí, también los porcetajes que se cobran sobre Proyecto de Ejecución Material suelen variar (8%-12%) dependiendo de las caracterísitcas del proyecto: ubicación, dimensiones, complejidad…etc.

Recuerda que, aunque estos consejos te ayudarán a establecer un presupuesto realista, siempre es aconsejable contar con un margen adicional para imprevistos o gastos inesperados que puedan surgir durante el proceso de transformación del local a vivienda.

Considera consultar las diversas opciones de financiación que pudieras tener para ayudarte con la obra. Desde préstamos hipotecarios a programas de apoyo a la vivienda que puedan existir en las comunidades así como en el propio municipio. Actualmente nos encontramos con una gran oportunidad de ayudas que están enfocadas especialmente a la rehabilitación energética de los inmuebles con más de 20 años y, éstas, lamentablemente no cuentan en los cambios de uso ya que se considera que es una «vivienda nueva». De todas formas, no está de más informarse en el Ayuntamiento u organismo correspondiente.

También es importante asesorarte en materia fiscal pues una obra ejecutada tiene diversas formas de amortización en la renta anual. Te recomendamos que guardes bien todas las facturas de la obra y que lo consultes con un asesor en esta materia.

Ejecución del proyecto:

El proceso de ejecución de una obra de cambio de uso de local a vivienda implica una serie de etapas y requisitos que deben cumplirse para llevar a cabo la transformación de un espacio habitable. Aunque los detalles específicos pueden variar según la ubicación y las regulaciones locales, a continuación se presenta un resumen general del proceso y el tiempo de duración estimado de la obra:

  1. Planificación y diseño: En esta etapa, es necesario contratar a una arquitecta o diseñadora para que realice los planos y diseños necesarios para convertir el local en una vivienda. Se deben considerar aspectos como la distribución de las habitaciones, la instalación de servicios básicos como agua, electricidad y saneamiento, y el cumplimiento de los códigos de construcción y regulaciones locales. Esta fase puede durar unos 2 meses.
  2. Obtención de permisos y licencias: Antes de comenzar la obra, se deben obtener los permisos y licencias necesarios de las autoridades locales. Esto puede incluir permisos de construcción, cambio de uso y otros requisitos específicos según la ubicación. El tiempo requerido para obtener estas aprobaciones puede variar, pero generalmente puede llevar varias semanas o incluso meses, dependiendo de la burocracia local. Los permisos pueden demorarse según Ayuntamiento, deben de ir al departamento de vivienda y la previsión de ello supera los 4 meses. (Y eso contando con que no lleguen requerimientos al proyecto redactado!)
  3. Preparación del espacio: Una vez obtenidos los permisos, se procede a la preparación del local para la obra. Esto implica el desmontaje de cualquier estructura o elemento existente que no sea necesario para la vivienda, así como la limpieza y adecuación del espacio para las nuevas instalaciones.
  4. Construcción y remodelación: En esta fase, se llevan a cabo los trabajos de construcción y remodelación necesarios para convertir el local en una vivienda. Esto puede incluir la instalación de divisiones y paredes, la creación de dormitorios, salas de estar, cocina y baños, así como la instalación de los sistemas de fontanería, electricidad y climatización. El tiempo de duración de la obra dependerá del alcance y complejidad del proyecto, así como del tamaño del local, pero puede variar desde algunos meses hasta varios años para proyectos más grandes. Por lo general, unos 3-4 meses debería ser suficiente.
  5. Inspecciones y aprobaciones finales: Una vez finalizada la obra, se deben realizar inspecciones para verificar que se hayan cumplido todas las regulaciones y requisitos de construcción. Esto puede incluir inspecciones de seguridad, electricidad, fontanería y otros aspectos relevantes. Si se cumplen todas las normas, se otorga la aprobación final y se puede proceder a la ocupación de la vivienda. Total tiempo del proceso, podemos estimar un año (sin contar con la búsqueda del local).

Es importante tener en cuenta que estos pasos son una descripción general y que el tiempo de duración de la obra puede variar considerablemente según factores como el tamaño y la complejidad del proyecto, los requisitos locales y la disponibilidad de mano de obra y materiales. Es recomendable consultar con expertos locales y profesionales de la construcción para obtener una estimación más precisa del tiempo requerido en un caso específico.

Conclusión:

En resumen, el cambio de uso de local a vivienda está ganando popularidad debido a la escasez de viviendas, la transformación de áreas urbanas y la oportunidad que ofrecen los locales en planta baja sin uso comercial. Esta tendencia no solo contribuye a la solución de la escasez de viviendas, sino que también puede revitalizar áreas urbanas y ofrecer opciones habitacionales únicas y atractivas para las personas en busca de un lugar para vivir.

La conversión de un local en vivienda puede ofrecer beneficios como aprovechar espacios subutilizados y contribuir a la revitalización urbana. Sin embargo, también presenta desafíos relacionados con la adaptación estructural, los aspectos legales y normativos, y la necesidad de garantizar la habitabilidad y la seguridad de la vivienda resultante. Al considerar la conversión de un local en vivienda, es fundamental evaluar cuidadosamente tanto los beneficios como los desafíos asociados y buscar asesoramiento profesional cuando sea necesario.

Realizar una investigación exhaustiva antes de iniciar el cambio de uso de local a vivienda es esencial para tomar decisiones informadas y evitar contratiempos futuros. Investigar las regulaciones legales, la viabilidad técnica, los aspectos financieros y las necesidades del mercado proporciona una base sólida para planificar y ejecutar la conversión de manera efectiva. Al realizar una investigación minuciosa, se pueden identificar los desafíos potenciales y tomar las medidas necesarias para asegurar un proceso exitoso y una vivienda de calidad.

Las regulaciones y normativas locales, municipales y estatales desempeñan un papel fundamental en el cambio de uso de local a vivienda. Investigar y comprender estas regulaciones es esencial para garantizar la legalidad, la seguridad y el cumplimiento de los estándares habitacionales adecuados. Cumplir con todas las regulaciones pertinentes contribuye a un proceso de conversión exitoso y a la creación de viviendas de calidad.

Por todo lo anterior, es necesario contar con un buen equipo de arquitectura que además de la calidad en la conversión te asegurará el presupuesto más ajustado a la actuación que se requiera y que te ayudará en la planificación y coordinación de todos los agentes intervinientes en el proceso para llegar a buen puerto en el menor tiempo posible.

Si has llegado hasta aquí y crees que la conversión de un local en vivienda es una buena opción para ti, no lo dudes, escríbenos, estaremos encantadas de tener una reunión y orientarte para que des los primeros pasos.